A. İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davasının Hukuki Dayanağı Nedir?
Kiraya veren, kira sözleşmesini ancak kanunda belirtilen haklı nedenlere dayanarak sona erdirebilir. İhtiyaç nedeniyle tahliye, kiraya verenin veya kanunda sayılan yakınlarının kiralananı bizzat kullanma zorunluluğu doğması halinde gündeme gelir (TBK m. 350/1).
B. Kimin İhtiyacı Tahliye Nedeni Sayılır?
Tahliye, yalnızca ev sahibinin (kiraya verenin) kendi ihtiyacına dayanmak zorunda değildir. Kiraya Verenin kendisi, eşi, altsoyu (Çocukları, Torunları vb.), üstsoyu (Annesi, Babası, Büyükannesi, Büyükbabası vb.) ve kanunen bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir.
İhtiyaç nedeniyle açılan bir tahliye davasının mahkemece kabul edilebilmesi için, kiraya verenin iki temel şartı ispatlaması gerekir. İhtiyaç nedeniyle tahliye davalarında ihtiyaç gerçek, samimi ve zorunlu olmalıdır. Yalnızca kiracıyı çıkarmak için üretilmiş bir bahane olmamalıdır.Yine taşınmaza duyulan ihtiyaç, geçici değil, sürekli ve kalıcı nitelikte olmalıdır. Ev sahibinin, ihtiyacını giderebilecek boş ve kullanıma hazır başka bir taşınmazının bulunmaması gerekir. Örneğin, Yargıtay kararlarına göre, yazlık olarak kullanılan bir evin kışlık konut ihtiyacı için tahliyesi zayıf bir ihtiyaç iken, emekli olup memleketine dönme zorunluluğu samimi bir ihtiyaç olarak kabul edilebilir.
C. İHTİYAÇ NEDENİYLE TAHLİYE DAVASI NE ZAMAN AÇILMALIDIR?
İhtiyaç nedeniyle tahliye davasının kabulü için, sürelerin doğru hesaplanması hayati önem taşır. Kiraya veren, TBK'da belirtilen fesih bildirim sürelerine uyarak sözleşmeyi feshedebilir ve fesih tarihinden itibaren bir ay içinde dava açmak zorundadır (TBK m. 350).Ev sahibi, sözleşme bitiminden en az 15 gün önce kiracıya ihtar göndererek (dava açma hakkını saklı tuttuğunu belirterek), dava açma süresini bir kira yılı sonuna kadar uzatabilir.
D. İHTİYAÇ NEDENİYLE TAHLİYE DAVASI AÇMAK İÇİN NE YAPMALIYIM?
Arabuluculuk ve Mahkeme Aşaması
1. 2023 yılı itibarıyla, kira ilişkisinden kaynaklanan tahliye davaları, kira tespiti ve kira alacakları dahil olmak üzere birçok uyuşmazlıkta dava açmadan önce arabuluculuk sürecine başvurmak zorunludur. Kiraya veren, dava açmadan önce ikamet ettiği veya taşınmazın bulunduğu yerdeki Arabuluculuk Bürosu'na başvurmalı ve sürecin sonlandığını gösteren bir tutanak almalıdır.
2. Kira davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemeleridir. Mahkeme, kira verenin sunduğu tüm delilleri (tanık beyanları, resmi belgeler, yazışmalar vb.) değerlendirerek ihtiyacın samimiyetine kanaat getirirse tahliye kararı verir.
E. Kiraya Verenin Yeniden Kiralama Yasağı (3 Yıl Şartı)
İhtiyaç nedeniyle tahliye davasını kazanan kiraya verenin uyması gereken çok önemli bir yasal kural bulunmaktadır (TBK m. 355). Bu kural, tahliye gerekçesinin kötü niyetli kullanımını engeller. Kiraya veren, tahliye ettiği taşınmazı haklı bir sebep olmaksızın üç yıl süreyle eski kiracısından başkasına yeniden kiralayamaz. Bu yasağa aykırı hareket eden kiraya veren, eski kiracının son kira yılında ödemiş olduğu bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlü tutulur.
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası, doğru yönetilmediği takdirde, ev sahibi için ciddi süre kayıplarına, kiracı için ise haksız tahliyeye yol açabilir. Yasal sürelerin kesinliği ve ihtiyacın "gerçek ve samimi" olduğunun ispatındaki zorluk, bu süreci uzman bir elden yürütmeyi gerektirir.
Kiraya veren, kira sözleşmesini ancak kanunda belirtilen haklı nedenlere dayanarak sona erdirebilir. İhtiyaç nedeniyle tahliye, kiraya verenin veya kanunda sayılan yakınlarının kiralananı bizzat kullanma zorunluluğu doğması halinde gündeme gelir (TBK m. 350/1).
B. Kimin İhtiyacı Tahliye Nedeni Sayılır?
Tahliye, yalnızca ev sahibinin (kiraya verenin) kendi ihtiyacına dayanmak zorunda değildir. Kiraya Verenin kendisi, eşi, altsoyu (Çocukları, Torunları vb.), üstsoyu (Annesi, Babası, Büyükannesi, Büyükbabası vb.) ve kanunen bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir.
İhtiyaç nedeniyle açılan bir tahliye davasının mahkemece kabul edilebilmesi için, kiraya verenin iki temel şartı ispatlaması gerekir. İhtiyaç nedeniyle tahliye davalarında ihtiyaç gerçek, samimi ve zorunlu olmalıdır. Yalnızca kiracıyı çıkarmak için üretilmiş bir bahane olmamalıdır.Yine taşınmaza duyulan ihtiyaç, geçici değil, sürekli ve kalıcı nitelikte olmalıdır. Ev sahibinin, ihtiyacını giderebilecek boş ve kullanıma hazır başka bir taşınmazının bulunmaması gerekir. Örneğin, Yargıtay kararlarına göre, yazlık olarak kullanılan bir evin kışlık konut ihtiyacı için tahliyesi zayıf bir ihtiyaç iken, emekli olup memleketine dönme zorunluluğu samimi bir ihtiyaç olarak kabul edilebilir.
C. İHTİYAÇ NEDENİYLE TAHLİYE DAVASI NE ZAMAN AÇILMALIDIR?
İhtiyaç nedeniyle tahliye davasının kabulü için, sürelerin doğru hesaplanması hayati önem taşır. Kiraya veren, TBK'da belirtilen fesih bildirim sürelerine uyarak sözleşmeyi feshedebilir ve fesih tarihinden itibaren bir ay içinde dava açmak zorundadır (TBK m. 350).Ev sahibi, sözleşme bitiminden en az 15 gün önce kiracıya ihtar göndererek (dava açma hakkını saklı tuttuğunu belirterek), dava açma süresini bir kira yılı sonuna kadar uzatabilir.
D. İHTİYAÇ NEDENİYLE TAHLİYE DAVASI AÇMAK İÇİN NE YAPMALIYIM?
Arabuluculuk ve Mahkeme Aşaması
1. 2023 yılı itibarıyla, kira ilişkisinden kaynaklanan tahliye davaları, kira tespiti ve kira alacakları dahil olmak üzere birçok uyuşmazlıkta dava açmadan önce arabuluculuk sürecine başvurmak zorunludur. Kiraya veren, dava açmadan önce ikamet ettiği veya taşınmazın bulunduğu yerdeki Arabuluculuk Bürosu'na başvurmalı ve sürecin sonlandığını gösteren bir tutanak almalıdır.
2. Kira davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemeleridir. Mahkeme, kira verenin sunduğu tüm delilleri (tanık beyanları, resmi belgeler, yazışmalar vb.) değerlendirerek ihtiyacın samimiyetine kanaat getirirse tahliye kararı verir.
E. Kiraya Verenin Yeniden Kiralama Yasağı (3 Yıl Şartı)
İhtiyaç nedeniyle tahliye davasını kazanan kiraya verenin uyması gereken çok önemli bir yasal kural bulunmaktadır (TBK m. 355). Bu kural, tahliye gerekçesinin kötü niyetli kullanımını engeller. Kiraya veren, tahliye ettiği taşınmazı haklı bir sebep olmaksızın üç yıl süreyle eski kiracısından başkasına yeniden kiralayamaz. Bu yasağa aykırı hareket eden kiraya veren, eski kiracının son kira yılında ödemiş olduğu bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlü tutulur.
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası, doğru yönetilmediği takdirde, ev sahibi için ciddi süre kayıplarına, kiracı için ise haksız tahliyeye yol açabilir. Yasal sürelerin kesinliği ve ihtiyacın "gerçek ve samimi" olduğunun ispatındaki zorluk, bu süreci uzman bir elden yürütmeyi gerektirir.