Gayrimenkul hukuku alanında, kiraya veren ve kiracı arasındaki ilişkide en sık karşılaşılan anlaşmazlıklardan biri kira bedelinin belirlenmesidir. Kira sözleşmelerinin devamı sırasında, özellikle ekonomik koşulların değişmesiyle birlikte mevcut kiranın piyasa rayiçlerinin altında veya üstünde kalması durumunda, taraflar Kira Tespit Davası açma yoluna gidebilirler. Bu makalemizde, kira tespit davasının hukuki dayanaklarını, şartlarını, sürecini ve Yargıtay uygulamalarını Türk Borçlar Kanunu (TBK) çerçevesinde detaylıca inceleyeceğiz.
A. KİRA TESPİT DAVASI NEDİR?
Kira tespit davası, konut ve çatılı işyeri kiralarında, kira bedelinin yeni dönemde uygulanacak şekilde mahkeme kararıyla belirlenmesini sağlayan bir davadır.
TBK m. 344: "Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli ya da beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira döneminde uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir."
Bu madde, beş yıldan uzun süreli kiralamalarda, mahkemenin sadece TÜFE oranıyla bağlı kalmaksızın, rayiç bedeli ve hakkaniyeti de dikkate alarak kira bedelini belirlemesini öngörür.
B. KİRA TESPİT DAVASININ ŞARTLARI NELERDİR?
Kira tespit davasının açılabilmesi için temel olarak iki ana durum mevcuttur:
1. Kira Sözleşmesinde Artış Oranının Belirlenmiş Olması (TBK m. 344/I-II)
Kira sözleşmesinde artış oranı belirlenmiş olsa dahi, bu oran bir önceki kira yılının TÜFE on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez. Taraflar bu oranın üzerinde bir artışta anlaşamazsa veya sözleşmedeki artış oranı yetersiz kalırsa, yeni kira döneminin sonuna kadar dava açılabilir.
2. Beş (5) Yıllık Sürenin Dolması (TBK m. 344/III)
Kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren beş yılın dolmuş olması veya beş yıldan sonra yenilenmiş olması, kira tespit davası açmak için en önemli şarttır.
Beş Yılın Önemi: Beş yıl dolmadan açılan davalarda, kural olarak mahkeme sadece TÜFE oranına bakmak zorundadır (geçici %25 sınırlaması hariç). Ancak beş yıl dolduğunda, hâkim artık rayiç kira bedelini esas alarak, TÜFE ve hakkaniyet indirimini de uygulayarak bir belirleme yapar.
Rayiç Bedel: Mahkeme, bilirkişi incelemesi ile kiralananın bulunduğu yerdeki emsal kiraları (rayiç bedeli) tespit eder. Yargıtay içtihatlarına göre, belirlenen rayiç bedel üzerinden kiracının aynı yerde uzun süre kiracı olmasından kaynaklı %15 ile %20 arasında hakkaniyet indirimi yapılması beklenir.
Önemli Not: Kira bedellerine uygulanan geçici %25 artış sınırlaması (7409 sayılı Kanun Geçici Madde) ise, 11/06/2022 ile 01/07/2024 tarihleri arasında yenilenen konut kira sözleşmeleri için geçerli olup, bu süre zarfında kira tespit davası açılsa bile mahkeme artışı bu sınırın üzerine taşıyamaz (istisnalar hariç).
C. KİRA TESPİT DAVASINDA SÜRELER VE YENİ DÖNEME ETKİSİ
Davanın hangi tarihten itibaren geçerli olacağı, ne zaman açıldığına bağlıdır ve bu durum TBK m. 345 ile düzenlenmiştir.
I. İhtarname ve Dava Açma Süresi
Yeni kira döneminin başlamasından en az 30 gün önce dava açılmışsa VEYA bu süre içinde karşı tarafa yazılı bildirim (ihtarname) yapılmışsa; Mahkemece belirlenen kira bedeli, yeni kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli olur.
II. Süresinde Bildirim Olmaması
Yeni kira döneminin başlamasından 30 günden sonra dava açılmışsa; Mahkemece belirlenen kira bedeli, bir sonraki kira döneminden itibaren geçerli olur.
III. Sözleşmede Artış Hükmü Olması
Sözleşmede yeni dönemde kira bedelinin artırılacağına dair bir hüküm varsa (süresine bakılmaksızın) ve yeni kira dönemi sonuna kadar dava açılmışsa; Mahkemece belirlenen kira bedeli, yeni kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli olur.
TBK m. 345: "Kira bedelinin tespiti davası, yeni kira döneminin başlamasından en az otuz gün önce açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar."
D. KİRA TESPİT DAVASINDA YARGILAMA SÜRECİ VE DİKKAT EDİLMESİ GEREKEN HUSUSLAR
1. Görevli ve Yetkili Mahkeme
Görevli Mahkeme: Konut ve çatılı işyeri kira tespit davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi'dir.
Yetkili Mahkeme: Yetkili mahkeme, kiralananın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi'dir.
2. İspat Yükü: Kira bedelinin tespiti davasında ispat yükü davacıya aittir. Davacı (genellikle kiraya veren), mevcut kira bedelinin rayiç bedelin altında kaldığını emsal kiralarla kanıtlamalıdır.
3. Islah Yasağı
Kira tespit davası, kısmi dava veya belirsiz alacak davası olarak açılamaz. Davacı, talep ettiği kira bedelini dava dilekçesinde net ve belirli bir rakamla belirtmek zorundadır. Yargıtay içtihatlarına göre, kira tespit davalarında talep edilen miktarın sonradan ıslah yoluyla artırılması mümkün değildir.
4. Dava Sonucunun Kesinleşmesi
Kira tespit ilamları, bir eda davası değil, tespit davası niteliğindedir. Bu nedenle, mahkemece belirlenen kira farkının icraya konulabilmesi için kararın kesinleşmesi gerekir. Karar kesinleşmeden icra takibine başlanamaz.
🔑 SONUÇ VE ÖZET
Kira tespit davası, hem kiraya verenlerin mülkiyet haklarını koruma hem de kiracıların fahiş kira artışlarından korunma dengesini sağlayan kritik bir hukuki süreçtir. Dava sürecinin başarısı, özellikle beş yıllık sürenin dolup dolmadığı, yazılı bildirim (ihtarname) süresine uyulup uyulmadığı ve mahkemeye sunulan emsal kira bedellerinin güçlü ispatına bağlıdır. Hukuki riskleri en aza indirmek ve hakkaniyete uygun bir sonuca ulaşmak için sürecin bir avukat eşliğinde titizlikle yürütülmesi büyük önem taşımaktadır.
A. KİRA TESPİT DAVASI NEDİR?
Kira tespit davası, konut ve çatılı işyeri kiralarında, kira bedelinin yeni dönemde uygulanacak şekilde mahkeme kararıyla belirlenmesini sağlayan bir davadır.
TBK m. 344: "Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli ya da beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira döneminde uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir."
Bu madde, beş yıldan uzun süreli kiralamalarda, mahkemenin sadece TÜFE oranıyla bağlı kalmaksızın, rayiç bedeli ve hakkaniyeti de dikkate alarak kira bedelini belirlemesini öngörür.
B. KİRA TESPİT DAVASININ ŞARTLARI NELERDİR?
Kira tespit davasının açılabilmesi için temel olarak iki ana durum mevcuttur:
1. Kira Sözleşmesinde Artış Oranının Belirlenmiş Olması (TBK m. 344/I-II)
Kira sözleşmesinde artış oranı belirlenmiş olsa dahi, bu oran bir önceki kira yılının TÜFE on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez. Taraflar bu oranın üzerinde bir artışta anlaşamazsa veya sözleşmedeki artış oranı yetersiz kalırsa, yeni kira döneminin sonuna kadar dava açılabilir.
2. Beş (5) Yıllık Sürenin Dolması (TBK m. 344/III)
Kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren beş yılın dolmuş olması veya beş yıldan sonra yenilenmiş olması, kira tespit davası açmak için en önemli şarttır.
Beş Yılın Önemi: Beş yıl dolmadan açılan davalarda, kural olarak mahkeme sadece TÜFE oranına bakmak zorundadır (geçici %25 sınırlaması hariç). Ancak beş yıl dolduğunda, hâkim artık rayiç kira bedelini esas alarak, TÜFE ve hakkaniyet indirimini de uygulayarak bir belirleme yapar.
Rayiç Bedel: Mahkeme, bilirkişi incelemesi ile kiralananın bulunduğu yerdeki emsal kiraları (rayiç bedeli) tespit eder. Yargıtay içtihatlarına göre, belirlenen rayiç bedel üzerinden kiracının aynı yerde uzun süre kiracı olmasından kaynaklı %15 ile %20 arasında hakkaniyet indirimi yapılması beklenir.
Önemli Not: Kira bedellerine uygulanan geçici %25 artış sınırlaması (7409 sayılı Kanun Geçici Madde) ise, 11/06/2022 ile 01/07/2024 tarihleri arasında yenilenen konut kira sözleşmeleri için geçerli olup, bu süre zarfında kira tespit davası açılsa bile mahkeme artışı bu sınırın üzerine taşıyamaz (istisnalar hariç).
C. KİRA TESPİT DAVASINDA SÜRELER VE YENİ DÖNEME ETKİSİ
Davanın hangi tarihten itibaren geçerli olacağı, ne zaman açıldığına bağlıdır ve bu durum TBK m. 345 ile düzenlenmiştir.
I. İhtarname ve Dava Açma Süresi
Yeni kira döneminin başlamasından en az 30 gün önce dava açılmışsa VEYA bu süre içinde karşı tarafa yazılı bildirim (ihtarname) yapılmışsa; Mahkemece belirlenen kira bedeli, yeni kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli olur.
II. Süresinde Bildirim Olmaması
Yeni kira döneminin başlamasından 30 günden sonra dava açılmışsa; Mahkemece belirlenen kira bedeli, bir sonraki kira döneminden itibaren geçerli olur.
III. Sözleşmede Artış Hükmü Olması
Sözleşmede yeni dönemde kira bedelinin artırılacağına dair bir hüküm varsa (süresine bakılmaksızın) ve yeni kira dönemi sonuna kadar dava açılmışsa; Mahkemece belirlenen kira bedeli, yeni kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli olur.
TBK m. 345: "Kira bedelinin tespiti davası, yeni kira döneminin başlamasından en az otuz gün önce açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar."
D. KİRA TESPİT DAVASINDA YARGILAMA SÜRECİ VE DİKKAT EDİLMESİ GEREKEN HUSUSLAR
1. Görevli ve Yetkili Mahkeme
Görevli Mahkeme: Konut ve çatılı işyeri kira tespit davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi'dir.
Yetkili Mahkeme: Yetkili mahkeme, kiralananın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi'dir.
2. İspat Yükü: Kira bedelinin tespiti davasında ispat yükü davacıya aittir. Davacı (genellikle kiraya veren), mevcut kira bedelinin rayiç bedelin altında kaldığını emsal kiralarla kanıtlamalıdır.
3. Islah Yasağı
Kira tespit davası, kısmi dava veya belirsiz alacak davası olarak açılamaz. Davacı, talep ettiği kira bedelini dava dilekçesinde net ve belirli bir rakamla belirtmek zorundadır. Yargıtay içtihatlarına göre, kira tespit davalarında talep edilen miktarın sonradan ıslah yoluyla artırılması mümkün değildir.
4. Dava Sonucunun Kesinleşmesi
Kira tespit ilamları, bir eda davası değil, tespit davası niteliğindedir. Bu nedenle, mahkemece belirlenen kira farkının icraya konulabilmesi için kararın kesinleşmesi gerekir. Karar kesinleşmeden icra takibine başlanamaz.
🔑 SONUÇ VE ÖZET
Kira tespit davası, hem kiraya verenlerin mülkiyet haklarını koruma hem de kiracıların fahiş kira artışlarından korunma dengesini sağlayan kritik bir hukuki süreçtir. Dava sürecinin başarısı, özellikle beş yıllık sürenin dolup dolmadığı, yazılı bildirim (ihtarname) süresine uyulup uyulmadığı ve mahkemeye sunulan emsal kira bedellerinin güçlü ispatına bağlıdır. Hukuki riskleri en aza indirmek ve hakkaniyete uygun bir sonuca ulaşmak için sürecin bir avukat eşliğinde titizlikle yürütülmesi büyük önem taşımaktadır.